Пора продавать свою квартиру. «Льготную ипотеку отменили!» «Ставка 20%!» «Рынку недвижимости пришел конец! Бегите, глупцы». Именно об этом большинство экспертов говорят в теме по рынку недвижимости в РФ.
Прежде чем углубиться, хотел бы сделать небольшое уточнение для понимания. Рынок недвижимости — это многофакторный рынок, где огромное количество переменных, и невозможно понять, как будут развиваться события, потому что нужно учитывать, как поведет себя каждый из участников: застройщик, текущий владелец, покупатель, правительство, ЦБ и т.д. Таким образом, когда мы сталкиваемся с многофакторной моделью, важно научиться мыслить сценариями и правильно их оценивать. Если кому-то интересно узнать, как это делаю я, то вот.
Итак, рынок недвижимости у нас может:
🚀 продолжить стремительный рост, >5% в год (вероятность 1–3%)
🚜 продолжить рост, но менее интенсивный — на 2–4% в год (вероятность 20%)
⚓️ просто застыть на месте (вероятность 50%)
🩺 скорректироваться на 10% (вероятность 20%)
⚰️ упасть более чем на 10% (вероятность 5%)
Для каждого из сценариев есть свои факторы и причины, которые его объясняют. Начнем с того, что недвижимость в РФ — это один из главных финансовых активов, который зачастую занимает до 100% всего инвестиционного портфеля, и прежде всего это объясняется историей нашей страны, когда вклады обнулялись, акции отбирались и т.д. Когда говорят об обвале на рынке недвижимости, то часто в качестве аргументов приводят сворачивание льготной ипотеки, высокие процентные ставки и замедление экономики. Эти факторы действительно влияют на рынок недвижимости, что на текущий момент вылилось именно в остановку цен, а в некоторых случаях — коррекцию на 2–4%. Правда, я это считаю скорее флуктуацией, чем тенденцией. Но, с другой стороны, есть попутный ветер: все еще действует семейная ипотека, реальные доходы населения растут, бюджетный импульс пыхтит на полную катушку, а значит, ждать снижения цен именно сейчас — гиблое дело. При этом сами застройщики могут создать искусственный дефицит, выводя на рынок меньшее количество площадей для поддержания цен. Вот новость от февраля этого года:
www.banki.ru
В России резко сократился ввод нового жилья
«По итогам января 2024 года застройщики сократили вывод нового жилья на рынок на 27%, если сравнивать с показателями аналогичного периода прошлого года. Ввод нового жилья в январе сократился до 2,3 млн м2, пишет РИА Новости со ссылкой на данные аналитиков государственной компании ДОМ.РФ».
Ведь не забывайте, что здесь интересы не только ваши, но и корпораций тоже. Сравним с авторынком. Неужели вы думаете, что автомобильные компании не могут наводнить рынок машинами, чтоб они продавались за копейки? Легко! Да только им это не нужно и гораздо выгоднее создавать огромные свалки непроданных авто, но не снижать цену. В то же время мы видим, что повышение процентной ставки не обвалило вторичный рынок, а лишь привело к значительному сокращению количество сделок. Вот вам подтверждение:
www.cian.ru
«По сравнению с концом прошлого года значение снизилось на рекордные 36%»
То есть получается, что участники решили не продавать по тем ценам, по которым покупатель готов был бы покупать. Магия, да и только! С другой стороны, на депозитах и вкладах скопилось рекордное количество денег, которые лежат сейчас под рекордные проценты. Как вы думаете, куда эти деньги пойдут в случае снижения процентной ставки и на фоне роста арендной стоимости?
В каком же случае может произойти обвал недвижимости? Факторами для реализации этого сценария станут окончание СВО и сворачивание бюджетного импульса, и начало мирового кризиса, когда стоимость нефти рухнет до 50 долл. и ниже. Нужно понимать, что недвижимость — это зачастую залоговая история. Чтоб цены пошли вниз, те продавцы, которые сейчас ушли с рынка, должны вернуться на него по нужде, что подразумевает волну банкротств, причем серьезных. В противном случае ждать обвала на рынке недвижимости нет никаких оснований.
Стоит ли вам сейчас покупать недвижимость? Я не знаю, ибо это зависит от многих вводных. Стоит, если у вас стоит такая цель и вы планировали приобретение, ибо вероятность того, что стоимость недвижимости останется на месте или продолжит расти, составляет 75%, а вероятность, что она упадет существенно, — всего 5%. Думаю, что дисконт в 10% мало вас спасет, ибо затраты на ремонт могут перекрыть всю эту выгоду с лихвой из-за роста зарплат и стоимости стройматериалов. Если у вас есть возможность воспользоваться льготной ипотекой, то однозначно стоит это делать и фиксировать ее на максимально возможный срок. Если же у вас есть вся сумма в наличке, то сегодня можно выторговать хорошую скидку (продавцы, которые остались, вполне себе могут быть сговорчивыми), что мы и сделали с рядом клиентов на сопровождении. В остальном вы, безусловно, можете слушать все эти страшилки про конец света, но поступать все же стоит рационально.
